Enfiteusi

La parola greca emphýteusis, che può essere tradotta come "impianto", è arrivata in latino come enfiteusi. Nella nostra lingua l'idea è arrivata come enfiteusi, un termine usato nel campo del diritto.

L'enfiteusi è un meccanismo che consiste nel cedere il dominio utile di un bene immobile attraverso il pagamento di una tassa annuale e di un laudemio ogni volta che quel dominio viene alienato. È importante ricordare che la laudemio è la tassa che deve essere pagata al signore del dominio diretto ogni volta che i beni concessi in enfiteusi vengono alienati.

La cessione coinvolta nell'enfiteusi viene effettuata per un periodo prolungato o addirittura in perpetuo. In termini più precisi, esiste una figura contrattuale chiamata contratto enfiteutico, che permette di far nascere l'obbligo che un diritto reale di tipo enfiteutico sia costituito in relazione a un bene immobile specifico. In generale, perché questo avvenga, è obbligatorio registrarlo in un registro pubblico.

Questo tipo di contratto ha una serie di caratteristiche ben definite che ci permettono di distinguerlo dagli altri. Le seguenti sono le più rilevanti:

* è consensuale: è sufficiente che ciascuna delle parti dia il suo consenso perché il contratto si perfezioni;

* produce determinati obblighi: una volta che il contratto di enfiteusi è perfezionato, ciascuna delle parti ottiene il diritto di esigere che l'altra adempia i suoi obblighi;

* è oneroso: le parti realizzano uno scambio di beni che deriva dalla natura stessa di questo tipo di contratto;

* è reciproco e bilaterale: richiede la volontà di due persone, a ciascuna delle quali sono attribuiti determinati obblighi;

* è commutativo: l'obbligo espresso nel contratto si basa sul presupposto che sia equivalente per entrambe le parti.

Con il contratto enfiteutico, il proprietario di un bene accetta di cedere la sua proprietà utile, ma non quella diretta, ricevendo in cambio un canone pagato annualmente e il laudemium ogni volta che la proprietà viene alienata. In certi casi, inoltre, ulteriori benefici sono inclusi nell'accordo.

La distinzione tra il dominio utile e il dominio diretto è fondamentale nell'enfiteusi. Le due cose sono dissociate: il proprietario del bene conserva la proprietà diretta, ma cede - in cambio delle considerazioni di cui sopra - la proprietà utile. Questo significa che l'enfiteuta, finché paga il canone, ha il potere di prendere decisioni sullo sfruttamento economico del patrimonio e mantiene i profitti.

Se l'enfiteuta smette di pagare il canone, l'enfiteusi finisce e la proprietà recupera lo stato precedente. In questo modo, il proprietario del dominio diretto si riprende anche il dominio utile.

È interessante notare che la natura di un contratto enfiteutico non è diversa da quella di un cosiddetto pre-contratto, uno che vincola una o entrambe le parti a stipularne un altro in una certa occasione futura. I termini del pre-contratto possono essere diversi in ogni caso; per esempio, includere un limite di tempo che limiti la data della sua esecuzione.

Ritornando all'enfiteusi, potrebbe essere una promessa (si noti che questo termine è sinonimo di pre-contratto al di fuori della sfera giuridica) che un contratto sarà concluso in futuro se l'iscrizione nel registro pubblico dovesse essere presa come un atto contrattuale in sé. Questo punto di vista genera una divisione nella dottrina.

Storicamente, l'enfiteusi apparve in Spagna già nel Medioevo, nel quadro del regime feudale. Anche se la formula più usata a quel tempo era quella dell'affitto, nelle terre appartenenti alla Corona d'Aragona, l'enfiteusi poteva essere vista con una certa frequenza; infatti rimane ancora oggi nel diritto civile catalano.